Najem lokalu- zwykły czy okazjonalny?

Najem lokali od dawna cieszy się dużą popularnością. Z jednej strony daje właścicielowi możliwość czerpania dochodu z nieruchomości, z drugiej zaś jest dobrym rozwiązaniem dla tych, którzy nie chcą lub nie mogą pozwolić sobie na zakup własnego mieszkania czy domu.

Najem zwykły

Zgodnie z treścią art. 659 § 1 kodeksu cywilnego, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz- tak brzmi definicja najmu. Ponadto, ustawodawca uregulował także to, w jakiej formie umowa najmu zwykłego powinna być zawarta. I tak, umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie, a w razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

W kodeksie cywilnym zostały opisane także ogólne zasady dotyczące najmu, w tym najmu lokalu, określono obowiązki i uprawnienia stron umowy najmu.

Jako przykład można wskazać przepis art. 681 kc, zgodnie z którym najemcę obciążają drobne nakłady, takie jak drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Co więcej, najemca lokalu powinien stosować się do porządku domowego, o ile ten nie jest sprzeczny z uprawnieniami wynikającymi z umowy oraz powinien również liczyć się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów.

W kolejnych przepisach ustawodawca określił także np. to, że bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć, choć od tej zasady są wyjątki.

Nie są to wszystkie zagadnienia dotyczące najmu zwykłego, bowiem zarówno najemca jak i wynajmujący podpisując umowę najmu, przyjmują na siebie zarówno obowiązki jak i uprawnienia, które w pewnych przypadkach mogą być przez strony uregulowane stosownie do ich potrzeb. Wynikają one nie tylko z przepisów kodeksu cywilnego, ale także z ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.

Najem okazjonalny

Istota najmu okazjonalnego została również uregulowana w ustawie o ochronie praw lokatorów (…). Zgodnie z art. 19a ust. 1 tej ustawy, umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Już zatem z samej definicji wynika pierwsza różnica w stosunku do umowy najmu zwykłego. W przypadku najmu zwykłego stronami umowy mogą być przedsiębiorcy, a w przypadku najmu okazjonalnego lokalu- właściciel tego lokalu musi być osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej.

Jednak najważniejszą różnicę pomiędzy tymi dwiema umowami stanowi sposób zabezpieczenia wynajmującego i sama forma zawarcia umowy.

Umowa najmu okazjonalnego, w przeciwieństwie do umowy najmu zwykłego jest bardziej sformalizowana.

Należy bowiem do niej załączyć m. in. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddał się on egzekucji i zobowiązał do opróżnienia i wydania lokalu używanego, a także wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu oraz oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w tym oświadczeniu.

Co istotne, umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności, a zawarta może być jedynie na czas określony i nie może przekraczać 10 lat.  Nie można też zapomnieć o zgłoszeniu faktu zawarcia takiej umowy do odpowiedniego urzędu skarbowego w terminie 14 dni, ponieważ w przypadku niedokonania tej czynności, umowa ta pozostanie umową najmu zwykłego.

Która umowa będzie lepsza?

Zależnie od tego, czy umowę zawieramy jako najemca czy wynajmujący, inna umowa może być dla nas bardziej korzystna. Najem okazjonalny zdecydowanie lepiej zabezpiecza interesy wynajmującego i choć wymaga podjęcia większej liczby czynności, to zdecydowanie ułatwia egzekucję komorniczą czy opróżnienie lokalu.